In den letzten zehn Jahren haben sich die Preise für Wohn-Immobilien in Österreich mehr als verdoppelt. Die (Netto-) Einkommen stiegen hingegen nur um rund 50 Prozent. Als dann auch noch die Zinsen als Folge der hohen Inflation anzogen, ging die Nachfrage im Wohnbau deutlich zurück. Die Banken berichten von Einbrüchen in der Größenordnung von 50% und mehr bei der Neuvergabe von Wohnkrediten. Die Folge dieses Dramas ist, dass die Bautätigkeit sinkt, heuer auf den niedrigsten Stand seit langer Zeit. Die fehlenden Aufträge bringen das Gewerbe unter Druck. Bauträger bleiben auf bereits errichteten Immobilien sitzen, die zu den hohen Preisen nicht zu verkaufen oder vermieten sind. Die Pleitenwelle in diesem Bereich hat bereits begonnen.
Mittlerweile sind die Preise zwar bereits um bis zu 20 Prozent gefallen. Doch in Wahrheit ist es noch immer so, dass sich viele - vor allem Jüngere - Eigentum nicht leisten können. Die Zinsen für Neuvergaben von Krediten liegen jetzt bei knapp über vier Prozent. Selbst wenn es ab Juni mit den Leitzinsen heuer noch um einige viertel Prozent nach unten geht, wird es kaum mehr so billig werden wie in der "Nullzinsphase", als man effektiv für einen Wohnbaukredit nur rund ein Prozent bezahlte.
An den Rückgängen ist nicht die "KIM"-Verordnung schuld
Völlig überschätzt wird dabei die - vor allem von Bankern und ÖVP-Politikern - verbreitete "Dolchstoßlegende", dass die sogenannte "KIM" (Kreditimmobilienmaßnahmen) - Verordnung schuld an den Rückgängen bei den Wohnkrediten sei. Diese besagt, dass der Eigenmittelanteil mindestens 20 Prozent betragen muss und die Rückzahlungsrate darf maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen (Ausnahmen sind laut Gesetz aber möglich, werden aber wenig genutzt). Das macht durchaus Sinn, um zu vermeiden, dass sich Familien über Gebühr verschulden und bei den Banken eine "Kreditblase" entsteht, die in Folge zu zahlreichen Ausfällen führen würde. Die Rückgänge sind im übrigen in anderen Ländern wie z. B. in Deutschland gleich hoch wie bei uns. Dort gibt es keine KIM-Verordnung, die man zum Sündenbock machen könnte...
Es muss wieder leistbar werden, sich Eigentum zuzulegen
Jedenfalls muss etwas getan werden, um den Wohnbau und die Nachfrage durch Private wieder anzukurbeln. Der Vorwurf, dass Wohnen zu teuer und Eigentum nicht leistbar sei, beschäftigt die Politik. Das "Wohnbaupaket" der Regierung wäre zweifellos ein richtiger Schritt. Leider scheint es nicht so ganz durchdacht zu sein. Als erstes hatte es zur Folge, dass es zum völligen Stillstand kam, weil jeder wartete, ab wann die Entlastungsmaßnahmen greifen. Der Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr oder die Förderungen bei Sanierungen sind sinnvoll, aber leider nur auf zwei Jahre befristet.
Bei der Möglichkeit, dass die Länder zusätzliche günstige Kredite von 500 Millionen Euro für den Ausbau der Wohnbauförderung aufnehmen dürfen, stellen sich Fragen: Die Zinsbelastung ist bis 2028 zwar mit 1,5% begrenzt. Aber wieviel zahlt man danach? Schließlich laufen Wohnbaukredite 25 bis 35 Jahre. Man sollte keinesfalls glauben, dass eine "Nullzinsphase", wie wir sie fast zehn Jahre lang hatten, wieder zurückkommt. Im Langzeitvergleich sind die Zinsen, die man aktuell bezahlt, nicht hoch, sondern Durchschnitt!
Das Problem mit der Wohnbauförderung und den Ländern
Davon abgesehen haben wir bereits eine Wohnbauförderung, die von Arbeitnehmern und -gebern jeweils mit 0,5% vom Lohn gespeist wird. Doch seit die Zweckwidmung im Jahr 2009 aufgehoben wurde, dient ein Teil der Förderung schlicht der Budgetsanierung der Länder. Jüngsten Zahlen zufolge sollen über 800 Millionen Euro pro Jahr einfach so in die Landesbudgets fließen. Experten fordern daher immer wieder, dass man die Zweckbindung für den Wohnbau wieder einführen soll. Doch das ist politisch in der österreichischen Realverfassung nicht durchsetzbar, weil sich kein Bundeskanzler mit den Landeskaisern anlegen will. Ein Trost zum Schluss: 2024 gibt es den höchsten realen Anstieg der Löhne seit langem. Ob das dafür reicht, dass in Verbindung mit möglichen Zinssenkungen von vielleicht 0,75% die Nachfrage nach Wohnkrediten wieder deutlich zunimmt? Wichtig wäre, dass die Inflation Baupreise und Mieten nicht mehr so stark nach oben treibt. Da dürften im Wahljahr 2024 noch diverse Vorschläge von den Parteien kommen...
Comments